最近有许多国内投资人和年轻的90后新手投资人联系我，咨询投资的一些问题。 下面我就把这些问题总结一下，统一给大家解答疑；
自住房和投资房的挑选标准一样么？
自住房和投资房的标准非常的不同。就连投资不同的项目，所应该购买的房屋大小，地理位置，年份，价位，都有着很大不同。
自住房，如果您有孩子，需要考虑学区的评分，房子距离您工作地点的远近，周围是否有足够多的超市，商场，甚至饭店，小孩子的娱乐场所等。
投资房，需要看您投资的具体项目。如果是airbnb，肯定需要考虑买在交通发达，离旅游景点距离近的地方。那么此时，可以不必考虑学区。
如果您做学生房，需要选在大学城附近。是否有校车直达都是选择的重要考虑内容。
因为手里的项目比较多，每个的侧重点都不同， 这里只能展开到这么多。
外国人可以在美国买房子投资吗？
具体情况具体分析。有些特殊的项目，特别是和政府，养老机构，儿童福利机构挂钩的，会要求有税号或者社会安全号。
一般的项目比如出租市场房，学生房，一般对身份是没有特别的要求的，外国人都可以参与投资。
外国人在美国买房子可以贷款吗？
可以贷款。有些银行有特殊的项目。比如华美银行，汇丰银行。都有针对中国人做的不查收入的贷款。利率会比本国人略高，首付也会略高。但如果项目选择的好，还是有很大的利润空间的。
怎么计算投资房的投资回报率呢？
我们一般是这样计算的。房子的一年总共的租金，减去空房所造成的的租金损耗，再减去折旧费，管理费和维修费，算作我们房子的一年收益。
我们很难预先估算空房率，折旧费和维修费 ，所以一般用年租金乘以75%作为年收益。
年固定支出是PITIA,也就是Principal and Interest（月供），Property tax,(地税)，Insurance(房屋保险)，HOA(物业费)，加在一起就是我们一年的必要支出啦。
有了年收益和年固定支出，我们的年投资回报率这样计算：roi = （rent*75%*12-pitia*12）/ downpayment(首付);
刚搬来达拉斯，自住，有什么城市推荐？
如果您有孩子，喜欢中国人比较多的环境，需要经常去中餐馆，中国超市买菜，那么plano，frisco都是您的很好的选择。这两个城市有非常好的学区，中国人很多，生活便利，可以作为您来美国的第一个过渡城市。
如果您已经对美国社会非常熟悉，语言很好，能够非常快的适应陌生的环境，孩子也不怯生，能融入美国的环境，那么推荐您去FLowermound, Copell,等城市，那些城市有10分学区。
如果您没有孩子，那么可以考虑买一套交通方便的房子。Carrollton具有非常有利的地形优势。
然而话说回来，还是要具体情况具体分析。每个人的需求都不相同。
美国的房地产市场和国内有什么不同呢？
美国是发达国家，拥有非常完善的法律法规和市场交易制度。
中国是发展中国家，从90年代百废待兴，到现在的经济强国，我们见证了她的发展。
两个国家的性质不同，投资收益方式也有本质的不同。对于像美国一样的发达国家来讲，主要的收益是现金流，也就是每个月的稳定租金回报。这种回报的优势就是，稳定，风险低，作为可持续进行的账上收益，贷款的时候可以帮助您撬杠杆，带来更多的投资机会。
而发展中国家的收益就不能用现金流衡量了。大多数时候是看Capital gain, 也就是房价的涨价。比如可能您有听说过有人去越南啊，老挝啊，泰国啊投资房子，就是看中了这些地方有可能发展的非常好，房价翻几番。然而这都属于高风险的投资了。因为这些发展中国家的预期是不可知的，有很大可能房价会跌或者涨幅很小,而且在长期持有的过程中，房东要做好充足的思想准备，现金流会很低或者不足以维持房子的维护。
买房子您推荐贷款么？
贷款对于买房子的人来说，有利有弊。
如果是现金买房子，普遍可以搞价，拿到低于市场价的房子，但是具体搞下来多少钱，需要看您中介的语言流利程度，谈判技巧，对市场的把控。我们不排除这样的情况， 虽然中介搞下来许多钱，然而价格仍然远超房子的真实价值。
如果是贷款买房子，搞价的空间就会小很多，您的中介会有不小的压力。然而如果出现了，中介搞不下来价格，最终的合同价格依然远高于房子的真实价格，那么银行的估价会成为您跟卖家搞价，沟通的最有力的武器。如果卖家不同意减价，您可以以银行贷款不通过为借口，退出合约。不会有任何的经济上的损失。
如果您要做投资，清先计算一下您的投资回报率，如果可以做到正收益，建议您贷款，撬正杠杆。如果利率过高，做不到正收益，建议您现金购买。
现金买房子之后再cashout refinance呢？会省下钱么
这是个非常好的问题。也是投资房子需要弄明白的第一步。
如果您仅仅是现金买了房子，立刻就做cash out refinance,其实并不会省下钱。
因为，
1 如果您作为买家买房子，地产经纪人很有可能可以帮您搞到卖家支付第三方费用等一系列的优惠条件。如果您自己做refinance，这一部分钱是需要您自己承担的。
2. 买房子做贷款的利率，普遍要比cash out refinance 高很多。
请问您手里有高于市场价的投资项目么？
有。但都有门槛。需要具体情况具体分析。请联系我面谈。
为什么说投资房租金如果不够高，还不如不做。只要有租金，不就是好的么？
这是个非常重要的问题。很多投资人都认为，我既然做房地产投资，房子只要有租金，就算做的不错，然而事实不是这样。
投资人最重要的一点，就是要可以持续的贷款，撬杠杆，适合的价格买入房产，并且长期持有，增加收益
然而我们贷款有这样的要求，就是debt/income 必须要小于等于40%；如果是投资房，我们按照上文的投资回报率的计算方法，如果roi也就是投资回报率大于零的话，这套房子相当于为您增加了income，也就是收益。这样子您就可以撬更多的杠杆，贷款做更多的投资。
如果roi小于零的话，相当于增加了debt，这个增加的debt，会乘以一个2.25的加权，损害您的income.这种情况，还不如不做投资，把贷款的宝贵机会，留给以后更好收益的投资项目。
简而言之，当租金*75%-pitia <0的时候 ，这样的投资房是不建议您入手的。
作为投资人，听说第一套自住房的购买要非常谨慎，您能解释下为什么吗？
这是个非常重要的问题。很多投资人都认为，我既然要做投资人，只需要做好投资房，跟我的自住房有什么关系呢？
关系非常的大。
我们都知道，对于贷款有这样的要求，就是debt/income 必须要小于等于43%；如果是投资房，我们可以谨慎选择，找到最适合自己的方式，将投资房收益做高，确保它能为我们增加income,为后续的贷款打好基础。
然而，自住房就不能这么做了，它没有收益，是纯粹的debt。如果想要继续投资，第一套自住房一定要谨慎购买。
具体如何购买第一套自住房，请面谈。
